住宅ローン繰り上げ返済vs投資運用｜どちらが得？2025年最新比較

この記事のポイント

住宅ローンか投資か？永遠のテーマに答える

住宅ローンを抱える多くの方が直面する重要な選択があります。「余剰資金を住宅ローンの繰り上げ返済に充てるか、それとも投資運用に回すか」という問題です。

2025年現在の金利環境では、この判断はより複雑になっています。日本の住宅ローン金利は依然として低水準を維持している一方で、投資環境も変化しています。本記事では、数値的な比較とリスク分析を通じて、あなたに最適な選択肢を見つける手助けをします。

住宅ローンの繰り上げ返済は、確実にローン金利分の利息を節約できる「確定利回り」の投資と考えることができます。例えば、金利1.0%の住宅ローンを繰り上げ返済すれば、確実に1.0%の効果を得られます。

一方、投資運用では住宅ローン金利を上回るリターンを狙うことができますが、元本割れのリスクも存在します。この「リスクとリターン」の関係を正しく理解することが重要です。

条件：

A案：繰り上げ返済
300万円を繰り上げ返済→約28万円の利息軽減効果（期間短縮型の場合）

B案：投資運用
300万円を年利3%で20年運用→約543万円（税引前）

実は、「繰り上げ返済か投資か」という二択ではなく、両方を組み合わせる戦略も有効です。

保守的な方：繰り上げ返済70% + 投資30%

バランス型：繰り上げ返済50% + 投資50%

積極的な方：繰り上げ返済30% + 投資70%

2025年現在、住宅ローン控除は年末ローン残高の0.7%（上限あり）が所得税から控除されます。繰り上げ返済によりローン残高が減ると、この控除額も減少する点を考慮する必要があります。

住宅ローンとの比較で投資を行う場合は、以下の点を重視しましょう：

ファイナンシャルプランナーとして多くの相談を受ける中で、最も重要なのは「自分のリスク許容度を正しく把握すること」だと感じています。数値上で投資が有利でも、市場の変動に耐えられずに途中で売却してしまっては意味がありません。

また、人生設計全体を考慮することも大切です。子どもの教育費、老後資金、突発的な支出など、将来必要となる資金を見据えた上で判断しましょう。

住宅ローンの繰り上げ返済と投資運用、どちらが正解かは個人の状況により異なります。重要なのは以下のポイントです：

迷った場合は、バランス型戦略で両方に配分することから始めてみてください。そして何より、定期的に見直しを行い、状況の変化に応じて戦略を調整することが成功の鍵となります。

次のステップ

この記事を参考に、まずは自分の現状を整理してみましょう。住宅ローンの条件、余剰資金の額、リスク許容度を明確にした上で、最適な選択肢を見つけてください。不安な場合は、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをお勧めします。